こんにちは。尼崎市で住宅修理・リフォームを行っている、住まいの総合病院です。

お仕事をしながらアパートや賃貸戸建てを管理されていると、平日の現地確認が難しかったり、突然の修理の連絡に電話だけで返事をしなければならなかったりすることもあるのではないでしょうか。

国民生活センターは、突然の訪問や点検をきっかけに不安をあおり、屋根工事の契約を迫る手口について注意を呼びかけています。消費者庁も、安い料金表示で依頼を受け、実際には高額な料金を請求する水回り修理業者について注意喚起しています。［1］［2］

今回は、こうした住宅修理の注意点を、サラリーマン大家さん・個人家主さんの物件管理に当てはめてお伝えします。不動産投資そのものではなく、所有物件の点検・修繕がテーマです。

※特定の業者を詐欺と断定する記事ではありません。また、個人家主に被害が集中しているという統計を示すものではありません。以下の勧誘文句や場面は、注意点を説明するための例です。

現地を見られないときほど、判断材料をそろえましょう

「入居者さんを困らせたくない」「仕事を抜けられない」「詳しい人に任せたい」。どれも自然なお気持ちです。建築の専門知識がないことを、恥ずかしく思う必要もありません。

ただ、現場を見られないまま「かなり危険です」「全部交換が必要です」と言われても、その工事が必要かどうかを判断する材料が足りません。

任せることと、内容を確認せずに承認することは別です。どの建物の、どの部屋・場所で、何が起きているのか。どこまで確認できていて、まだ何が分からないのか。写真と説明をセットで受け取るようにしましょう。

大家さんに気をつけていただきたい、5つの場面

1．突然の点検から、その場の契約へ進む

例えば、近くで工事をしているという人から、屋根や外壁の傷みを指摘される場面です。国民生活センターは、こうした声かけから点検へ進み、危険を強調して契約を迫る手口を紹介しています。［1］

依頼していない業者を、言われるまま屋根へ上げるのは避けてください。入居者さんから連絡が来た場合も、まず訪問者の会社名と用件を確認し、普段から取引のある管理会社や修理業者へ相談しましょう。

「今日だけ安くなる」という条件よりも、工事が必要な理由を確認することが先です。ただし、実際に落下などのおそれがある場合は、人を近づけないなど安全を優先し、適切な専門業者へ対応を依頼してください。

2．安い広告を見て頼んだら、次々に作業が増える

水漏れや排水のトラブルで、広告に出ている安い金額だけを見て依頼し、現地で別の作業や追加料金の説明を受ける場合があります。消費者庁の注意喚起でも、低額な表示と実際の高額請求の問題が取り上げられています。［2］

依頼前に、広告の金額に何が含まれるのか、出張費・調査費・部品代・夜間料金・キャンセル時の費用はどうなるのかを確認しましょう。

現場で作業が追加になるときも、内容と金額の説明を受けてから判断することが大切です。「作業を始めてしまったので、最後までやるしかありません」と急がされても、何が終わり、何をこれから行うのかを分けて確認してください。

3．傷んだ場所の説明がないまま、全面交換を勧められる

雨漏りの相談から屋根全体の工事へ、外壁のひび割れから全面的な改修へ、話が広がることもあります。それが必要な工事なのかを判断するには、修理範囲を選んだ理由の説明が欠かせません。

「部分補修では対応できない理由は何ですか」「傷みはどの範囲にありますか」「別の方法を選ぶと、どのような違いがありますか」と聞いてみてください。

全面工事を勧められたことだけで、詐欺と決めつけるのも適切ではありません。表面だけでなく内部の補修が必要なら、工事範囲も費用も変わります。金額の大小より、その建物で必要と判断した根拠を確認しましょう。

関連解説：雨漏り修理の見積もりが違う理由と、工事範囲の比較ポイント

4．「保険を使えば無料」と説明される

保険の対象になるかは、損傷原因や契約内容によって異なります。修理業者が「必ず出る」「自己負担はない」と言っても、その説明だけで契約を決めないでください。

日本損害保険協会は、契約前に加入先の保険会社・代理店へ相談するよう案内しています。保険金が支払われず修理代が自己負担になったり、解約時に高額な費用を要求されたりするトラブルも紹介しています。［3］

修理契約と申請支援の契約は、費用・解約条件も含めてそれぞれ確認しましょう。実際の原因が分からないのに災害被害と決めたり、事実と異なる説明で申請したりしないことも大切です。

5．誰が頼み、何を承認したのかが分からない

大家さん、管理会社、入居者さん、修理業者の間で、依頼内容が伝わりきらないまま工事が進むことは避けたいものです。

「管理会社からの紹介です」と言われたら、相手が教えた連絡先だけでなく、普段使っている管理会社の連絡先へ確認することをおすすめします。写真や請求書にも、対象物件・部屋・作業内容が分かる情報を付けてもらいましょう。

連絡の行き違いと不正な請求は、同じではありません。まず事実を整理するために、誰が、いつ、どの内容と金額を承認したのかを記録しておくと確認しやすくなります。

「一式」「管理会社の手数料」だけで判断しないでください

見積書の「一式」という表記や、管理会社を通すことで費用が発生していることだけを理由に、不正と決めつけるのは避けましょう。

職人の手配、入居者さんとの日程調整、現場管理、完了確認など、どの業務を任せる契約になっているかを確認してください。見るべきなのは、費用の名称だけでなく、その中身と契約上の役割です。

一方で、「一式なので詳しい説明はできません」と済ませてよいわけではありません。住まいるダイヤルも、工事項目・数量・仕様・単価を確認し、一式の場合には内容を確かめるよう案内しています。［4］

私たちは、材料の数量だけでなく、職人の準備から仕上げまでの手間も見積もりの根拠になると考えています。そのうえで、何が含まれ、どこからが追加になるかをお伝えすることが大切です。

当社の考え方：見積りについての考え方！一式と数量について

現地に行けない大家さんの、契約前チェック

電話だけで判断しにくい場合は、次の内容をメールやLINE、見積書など、後から見返せる形で受け取りましょう。見積書にすべて書ききれなければ、写真付きの説明資料と合わせて確認する方法でも構いません。

特に追加工事は、後から「聞いていない」とならないようにしたいところです。住まいるダイヤルも、追加が必要になった場合の対応や負担限度額を事前に話し合い、決定事項を文書に残すよう案内しています。［5］

入居者さん・管理会社との連絡ルールも、先に決めておく

私たちからおすすめしたいのは、トラブルが起きてから毎回考えるのではなく、普段から連絡と承認の流れを共有しておくことです。

入居者さんには、設備の異常に気づいたときの連絡先と、夜間・休日の相談先を分かるようにしておきます。管理会社とは、大家さんへの確認が必要な工事、事前に任せる応急対応の範囲、連絡がつかない場合の扱いを契約に沿って相談しておきましょう。

ただし、承認の連絡を待つために、危険な漏水や落下のおそれを放置してよいという意味ではありません。人の安全を優先し、危険な場所には近づかず、管理会社や適切な専門業者へ連絡してください。濡れた電気設備には触らず、ご自身や入居者さんに高所の確認を求めないようにします。

管理会社や入居者さんを疑うためのルールではありません。関係者が同じ認識で動けるようにし、必要な修理を進めやすくするための準備です。

個人の大家さんでも、必ずクーリング・オフできるとは限りません

ここは、特に気をつけていただきたい点です。「個人名で契約したから、後から必ず取り消せる」と考えて契約しないでください。

特定商取引法には、営業のため、または営業として締結する契約について、訪問販売などの規定の適用除外があります。そのため、賃貸経営のための修繕契約では、一般の消費者向けのクーリング・オフが使えない場合があります。［6］

一方で、消費者庁は、利益を得る目的があるということだけで直ちに適用除外になるわけではなく、取引の内容や目的、習熟度などを総合して判断する考え方も示しています。［7］

「個人なら必ず使える」「大家なら一切使えない」のどちらも、自己判断しないことが大切です。取り消しや支払いについて不安がある場合は、契約書や勧誘の記録を持って、早めに法律相談窓口などへ相談してください。

「おかしいかも」と思ったら、記録を残して相談を

不安を感じたら、追加の契約や支払いをその場で即決せず、説明と資料を求めましょう。すでに契約している場合の対応や支払義務は、個別に確認が必要です。この記事だけを根拠に「一切支払わなくてよい」とは判断しないでください。

広告の画面、見積書、契約書、請求書、振込記録、工事写真、メールやLINEのやり取りは保存してください。「いつ・誰から・何と言われ・何を承認したか」を時系列で整理しておくと、状況を伝えやすくなります。

契約・請求に関する相談

消費者としての契約トラブルは、消費者ホットライン「188」が相談先の一つです。ただし、賃貸経営に関する事業上の契約は、消費生活相談の対象外となる場合があります。

国民生活センターは、事業のための取引に関する相談先として、日本弁護士連合会の中小企業・個人事業主向け法律相談窓口「ひまわりほっとダイヤル」を案内しています。相談の対象や費用は、各窓口でご確認ください。［8］

脅しや犯罪の疑いがある場合

緊急ではない警察への相談は「#9110」または最寄りの警察署へ。事件や事故が起きていて、緊急の対応が必要な場合は「110」です。相手と無理に対峙せず、安全を優先してください。［9］

住まいの総合病院は「必要な修理を、必要な範囲で」考えます

私たちは、大家さんに建築の専門用語をすべて覚えていただきたいわけではありません。分からない部分を質問でき、工事の理由と内容が分かったうえで任せられることが大切だと考えています。

住まいの総合病院では、雨漏り・水漏れ・外壁の傷みなどを確認し、部分補修で対応できるのか、より広い範囲の修理が必要なのかを考えます。外壁塗装では、一級塗装技能士が現状を確認し、必要な下地補修を行ってから塗装を進めることを大切にしています。

「所有物件の修理を勧められたけれど、内容がよく分からない」「この部分だけ直せないか相談したい」。尼崎市でそのようなお悩みがあれば、状況をお聞かせください。

ただし、他社が詐欺に当たるか、契約を解除できるかといった法的判断は、当社ではできません。建物や工事の確認と、契約に関する法律相談は分けて進めましょう。

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